Недвижимость в Германии

Rechtsanwaltskanzlei Kecker & Smelowa in Bürogemeinschaft

Cфера права

  • Медицинское право
  • Право недвижимости
  • Договорное право
  • Торговое и корпоративное право
  • Транспортное право
  • Авто-дорожное право
  • Строительное и архитектурное право
  • Семейное и наследственное право
  • Административное и коммунальное право
  • Право конкурентной борьбы
  • Востребование долгов
  • Трудовое право

Контакт

Недвижимость в Германии

Покупка недвижимости в Германии

 

Покупка дома

 

При покупке недвижимости в Германии не стоит пренебрегать услугами немецкого русскоязычного адвоката, который квалифицировано сопроводит сделку и максимально оградит Вас от риска недобросовестности или даже мошенничества противоположной стороны.

 

Объект должен обладать юридической (отсутствие прав и претензий третьих лиц на объект, frei von Rechtsmängel) и фактической безупречностью (frei von Sachmängel).

 

Продавец подлежит обязательству о разглашении такой информации как, например, наличие в доме грибка, асбеста в облицовке фасада, недостатков отопления, крыши, ущерба в следствии повреждения водой, дефекты наружной гидроизоляции, а также отсутствие разрешения на строительство дома или его пристроек (fehlende Baugenehmigung).

 

Продавец не обязан оглашать дефекты, которые покупатель мог видеть или вследствии грубой небрежности (grobe Fahrlässigkeit) не видел при посещении объекта. Исключение из вышеназванного правила составляют обычно те случаи, в которых продавец дал соответствующую гарантию или злонамеренно умолчал (arglistig verschwiegen) о наличии недостатка.

 

Ссылаясь в судебном процессе на злонамеренность (Arglist) продавца, покупатель должен доказать ее наличие. Однако, если продавец может доказать факт позитивного знания покупателя о недостатках объекта, правовые претензии покупателя к продавцу исключены.

 

При злонамеренности продавца, покупатель имеет право требовать исправления недостатка, возмещения нанесенного ему ущерба, снижения цены или даже отказаться от сделки.

 

Покупка квартиры

Покупая квартиру в Германии, Вы должны знать, что приобретение и связанные с ним права и обязательства, кардинально отличаются от прав и обязательств, действующий на территории РФ. К примеру:

 

При покупке квартиры в Германии Вы автоматически становитесь членом сообщества совладельцев (Eigentümergemeinschaft). Отныне Вы несете солидарную ответственность (gesamtschuldnerische Haftung) с другими владельцами за сохранение дома, квартиру в которой имеете. К примеру, если сообщество совладельцев путем голосования решило украсить фасад дома, построив или перестроив всем балконы, Вы обязаны внести Вашу долю в ремонт, даже если Вам совершенно не нужен балкон. Или же обратный случай: Вы живете на пятом этаже и у Вас в доме сломался лифт, который срочно требуется починить. Сообщество совладельцев делает соответствующий заказ подрядчику, который с успехом его исполняет, однако остальные совладельцы вдруг отказываются за него платить. Суд, безусловно, против них Вы выиграете и они в конце-концов заплатят, однако это может длится годы, а пока до окончательного решения суда подрядчик вправе требовать неуплаченную ему сумму в несколько тысяч, а то и десятков тысяч евро исключительно с Вас.

 

Желая обезопасить себя в подобной ситуации, сообщества совладельцев нередко образуют финансовый фонд для поддержания дома в соответствующем состоянии. Накопления фонда значительно облегчают материальные расходы совладельцев в случае ремонта или перестройки дома, но одновременно с этим повышают их регулярные денежные расходы. Перед покупкой квартиры покупателю обязательно следует поинтересоваться, создан ли совладельцами подобный фонд, как часто и в какой сумме происходят взносы, а также потребовать выписку с банковского счета фонда.

 

Если дом новый, но велика возможность того, что фонд будет создан в недалеком будущем. При покупке старого дома будьте готовы к выплате крупной суммы на капитальный ремонт объекта, если таковой не производился в недавнем прошлом.

 

Покупка объектов, подлежащих Закону об Охране Памятников

 

Крайне осторожным следует быть при покупке квартиры в доме или даже сам дом, подлежащему закону об охране памятников (Denkmalschutzgesetz). Нередко под вышеозначенный закон подпадает не только сам объект недвижимости, но целые районы. В таком объекте Вы не можете изменить даже малейшую деталь, без разрешения соответствующей инстанции (Amt für Denkmalschutz und Denkmalpflege). В случае Вашего противодействия, ведомство об охране памятников принудит Вас восстановить прежнее состояние объекта. Исходя из запрета на изменение изначального облика дома или квартиры, значительно растут расходы на его/ее содержание и ремонт.

 

Услуги русскоговорящего адвоката в Германии

 

Мы предлагаем юридические консультации на русском языке при выборе объекта, проводим проверку на юридическую безупречность, юридически сопровождаем сделки как с частной, так и коммерческой недвижимостью, ведем переговоры, составляем и проверяем договора купли-продажи, а также обмена или ренты. Также нашими адвокатами ведутся переговоры и переписка с госучреждениями, в протоколы которых вносятся старые и новые владельцы, права и претензии третьих лиц. Мы также ведем переговоры и переписку с ведомством об охране памятников.

 

Сделка с недвижимостью требует знаний законов Германии и местной судебной практики. Мы гарантируем Вам квалифицированную помощь немецкого адвоката, с которым Вы сможете общаться на русском языке, не прибегая к помощи переводчика или иных лиц.