Immobilienrecht

Rechtsanwaltskanzlei Kecker & Smelowa in Bürogemeinschaft

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Immobilienrecht

Kauf von Immobilien

 

Grundstückskauf

 

Beim Erwerb von Immobilien zahlt sich eine anwaltliche Beratung gleich doppelt aus. Einerseits können durch den fachkundigen Umgang mit dem Kaufvorgang Risiken vermieden werden, deren Existenz dem Erwerber möglicherweise gar nicht geläufig sind. Andererseits steht stellt eine solche begleitete Abwicklung sicher, dass Ihre Erwerber- oder Veräußererinteressen gewahrt werden.

 

Grundsätzlich gilt: Die Immobilie muss frei von Sach- und Rechtsmängeln sein.

 

Rechtsmangel

 

Rechtsmängel liegen vor, wenn Rechte oder Ansprüche Dritter an dem Grundstück bestehen.

 

Sachmangel

 

Wesentlich praxisrelevanter sind sog. Sachmängel. Der Verkäufer ist verpflichtet, über das Vorhandensein relevanter Mängel von sich aus Auskunft zu erteilen. Ein Sachmangel liegt z.B. vor, wenn keine Baugenehmigung für das Objekt besteht, Asbest in der Fassadenverkleidung oder Isolierung des Hauses verwendet wurde, oder das Haus vom Schimmelbefall betroffen ist. Darüber hinaus gehören zu den Sachmängeln auch nicht fachgerecht behobene Wasserschäden, Defekte des Daches oder der Heizungsanlage.

 

Der Verkäufer ist andererseits nicht dazu verpflichtet, auf Mängel hinzuweisen, die bei der Besichtigung des Objekts vor dem Kauf deutlich erkennbar waren, oder aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht wahrgenommen worden sind. Eine Ausnahme von dieser Regel stellen die Fälle dar, in denen der Verkäufer eine Garantie hinsichtlich einer Eigenschaft übernommen oder Mängel arglistig verschwiegen hat.

 

Wenn der Verkäufer sich in einer gerichtlichen Auseinandersetzung auf die Arglist des Verkäufers beruft, muss er diese beweisen. Im umgekehrten Fall ist es so, dass die Mängelansprüche des Käufers ausgeschlossen sind, wenn der Verkäufer im Prozess die positive Mangelkenntnis des Käufers beweisen kann.

 

Nicht selten finden sich deshalb in Vertragsentwürfen Gestaltungen, mit denen der Verkäufer versucht, seine Haftung für Mängel am Objekt auszuschließen. Solche Ausschlussklauseln sind allerdings unwirksam, wenn dem Verkäufer relevante Mängel positiv bekannt sind oder er sie aufgrund objektiver Erkenntnisse vermuten muss.

 

Rechte des Käufers bei Mängeln

 

Sachmängel am Objekt geben dem Käufer das Recht eine Nachbesserung zu verlangen, den Kaufpreis zu mindern, Schadensersatz zu fordern oder vom Kaufvertrag zurückzutreten.

 

Wohnungskauf

 

Beim Kauf einer Wohnung in Deutschland werden sie automatisch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und haften gesamtschuldnerisch mit den anderen Eigentümern des Hauses für den Erhalt des Objekts, in dem sich Ihre Wohnung befindet.

 

Dies kann beispielsweise dazu führen, dass sie verpflichtet sind, Renovierungsmaßnahmen an den Balkonen finanziell mitzutragen, weil die Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft dies beschlossen hat, auch wenn sie mit dem Umfang oder Art der Durchführung solcher Arbeiten nicht einverstanden sind.

 

Die gesamtschuldnerische Haftung kann auf der anderen Seite bedeuten, dass Sie, beispielsweise nach einer dringend notwendigen Reparatur des Aufzugs, vom Werkunternehmer vollumfänglich in Anspruch genommen werden und sich erst mühsam die Rechnungsanteile der anderen Eigentümer auf dem Rechtsweg verschaffen müssen.

 

Um die finanzielle Belastung im Einzelfall zu reduzieren, gründen die Wohnungseigentümergemeinschaften deshalb so genannte Reparaturfonds, in denen Geld für teure Sanierungsmaßnahmen angespart wird. Daraus entsteht gleichzeitig eine regelmäßige Zahlungspflicht der einzelnen Eigentümer. Diesbezüglich ist es für den Erwerber von Wohnungseigentum besonders wichtig, vor dem Erwerb Erkundigungen über den Bestand eines solchen Fonds einzuholen, die Höhe der regelmäßigen Zahlungsverpflichtung und die derzeit dort angesammelten Summe.

 

Bei den Erwerb einer Wohnung in einem neuerrichteten Haus ist deshalb zu erwarten, dass ein solcher Fonds alsbald gegründet wird, wenn er nicht besteht. Bei alten Immobilien ist mit der Notwendigkeit umfangreicher Sanierung und Renovierungsmaßnahmen zu rechnen, wenn diese nicht bereits kurzfristig erfolgt sind.

 

Besondere Aufmerksamkeit ist geboten beim Erwerb von unter Denkmalschutz stehenden Immobilien. Es kommt vor, dass nicht nur einzelne Immobilien unter das Denkmalschutzgesetz fallen, sondern auch Ensembles oder ganze Stadtgebiete. An einem solchen Objekt kann nicht das kleinste sichtbare bauliche Detail verändert werden, ohne die Erlaubnis des Amts für Denkmalschutz und Denkmalpflege. Im Falle der Versagung der Erlaubnis wird das Amt auf den Rückbau, also die Herstellung des vorherigen Zustands drängen. Mit der Eigenschaft des Denkmalschutzes eines Objekts wachsen dementsprechend die Kosten für seine Unterhaltung und die Renovierung.

 

Wir beraten Sie gerne bei der Auswahl des Objekts, untersuchen es auf das Vorhandensein von Rechtsmängeln, entwerfen Verträge für den Kauf von privaten und gewerblichen Immobilien, führen für Sie Verhandlungen über Verkauf und Kauf, Tausch oder Pacht durch. Auch korrespondieren wir für Sie mit den Ämtern, die im Veräußerungsfall beteiligt werden müssen, sowie mit dem Amt für Denkmalschutz und Denkmalpflege.